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Neubau im klassischen Sinn – Branchenmodell - und Neubau im Bestand
Warum ist es wichtig, dies zu unterscheiden? Die Antwort liegt im zeitlichen Aufwand der Arbeitsleistungen und - zum kleineren Teil - in „geringen Materialmengen“ und anderen Bestellprozessen. Häufig wird mit der Leistung das notwendige Material direkt an den Sub-/Partnerunternehmer vergeben. Bei der Mitvergabe der Materialien an das ausführende Unternehmen ist daher kalkulatorisch zu berücksichtigen, dass hier eventuelle Rahmenpreisvereinbarungen mit Industrie und Handel nicht greifen. Die eigenen Zeitansätze aus dem „klassischen Neubau auf freiem Feld“ im Bestand zu verwenden, wäre fatal, die Zeitansätze müssen deutlich höher sein.
Nehmen wir als Beispiel für eine eigene Leistung das Dämmen von Dach oder Decke. Sollte dies bei Ihnen standardmäßig „in der Halle“ erfolgen, müssen wir nicht weiter über die hinterlegten Zeitvorgaben reden. Wenn die Dämmung bei Ihnen auf der Baustelle erfolgt, dürfte ebenfalls klar sein, dass bei einem bestehenden, eher nicht von Ihnen selbst gebauten Dachstuhl oder Decke, das nachträgliche Dämmen in einer bestehenden Hausstruktur mit deutlich höheren Zeiten verbunden ist als im koordinierten Ablauf eines Neubaus.
Gehen wir als Beispiel für die Vergabe inkl. Material einfach von klassischen Innenausbauleistungen aus. Eventuell von solchen, die Sie sonst auch mal mit eigenen Mitarbeitern ausführen würden, z.B. Holzböden. Sind diese jetzt in einigen wenigen Räumen zu erneuern, kann es gut sein, dass hier die Vergabe von Altbodenabriss und Neuverlegung an einen Bodenleger die sinnvollste Option darstellt. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie hier via „Lieferung frei Baustelle durch Ihren Standardlieferanten“ Ihre übliche Rückvergütung einkalkulieren können, ist eher unwahrscheinlich. Die wenigsten Bodenleger werden sich aktuell auf Aufträge einlassen, bei denen sie am Material nichts verdienen können.
Neubau
Die im Bestandskontext einzige Variante OHNE Bezug auf Öffnungen ist „Neubau“. Aus diesem Grund finden Sie diese Auswahl NICHT bei klassischen Öffnungselementen wie Fenster und Türen und ebenfalls nicht bei Elementen, welche mit Öffnungen in Dächern und Decken zu tun haben. Wir sprechen hier von Innentreppen und Schornsteinen.
Dagegen steht bei Wänden und Fassaden, Decken, Fußbodenaufbau und Balkonen, Dächern, Stützen und Trägern, ebenso wie bei freien Geländern und Treppen-Geländern, beim Treppenbelag und auch beim Innenausbau die Auswahl „Neubau“ zur Verfügung.
Während bei Wänden und Dächern, Decken und Balkonen, Stützen und Trägern, freien Geländern und Treppen-Geländern und auch beim Treppenbelag der „Neubau“ nur klassische Neubauleistungen laut den entsprechenden Einstellungen des Branchenmodells auslöst, gibt es bei der im Bereich der Balkone steuerbaren Abdichtung eine Berechnung, die innerhalb des Bestandsbereichs erfolgt.
Träger selbst werden laut Branchenmodell im Neubau kalkuliert. Jedoch werden, so die Träger auf Bestandswänden aufgelegt werden - je Auswahl - entsprechende Leistungen im Bestandsbereich für das Herstellen der Trägerauflager und die Ablastung im jeweiligen Material der Bestandswände kalkuliert. Hier können im Übrigen - ebenso wie bei den Stützen - Schutzmaßnahmen veranlasst werden.
Fassade
Die im Fassadenbereich festlegbaren Anstriche auf div. Bestandsmaterialien werden hierbei ebenso wie das Gerüst und gedämmte Vorwände (serielle Sanierung) innerhalb des Bestands kalkuliert. Die vorgesetzte Fassade und Dämmung wird im Massivbau innerhalb des Bestands, im Holzbau innerhalb des Branchenmodells kalkuliert.
Wird der Fassadenaufbau NEU ausgeführt – es erfolgt also nicht nur ein Anstrich – dann wird automatisch der Abbruch der Fensterbänke im Bestand und das NEU-Erstellen dieser im Branchenmodell kalkulatorisch bewertet.
Wandinnenseiten
Werden die Wandinnenseiten mit Grundputz, Wandbekleidung, Installationsebene oder Innendämmung versehen, dann werden diese Leistungen im Bestand kalkuliert. Gleichzeitig wird automatisch der Abriss der entsprechenden Innenfensterbänke berechnet – inkl. Transport und Entsorgung – und der Neubau der Innenfensterbänke innerhalb des Branchenmodells kalkuliert.
Raum – Wandflächen
Raumweise können die Wandflächen getrennt nach Außenwandinnenflächen und Innenwandflächen mit Grundputz, Wandbekleidung, Installationsebene oder Innendämmung versehen werden. Die getrennte Steuerung ermöglich z.B. die Installationsebene auf den Außenwänden gedämmt und die auf den Innenwänden ungedämmt auszuführen. Diese Leistungen im Unterbau der Wände werden im Bestand kalkuliert. Zusätzlich können ganz klassisch über die Wandbeläge sämtliche „finish-Beläge“ des Raumbuchs innerhalb des Branchenmodells kalkuliert werden. Ebenso wie bei den Wandinnenseiten können auch hier individuell Schutzmaßnahmen kalkuliert werden.
Raum – Bodenflächen
Wenn „Neubau“ für Raumbodenflächen in der Planung eingestellt ist, können ganz klassisch über die Bodenbeläge sämtliche „finish-Beläge“ des Raumbuchs innerhalb des Branchenmodells kalkuliert werden.
Raum – Bodenflächen + …
Wie in vielen Bereichen können Sie auch hier, am führenden „+“ erkennbar, zusätzliche Leistungen vereinbaren, welche mit dem „Neubau“ des Bodenbelags ausgeführt werden sollen. Alle diese Leistungen werden als einzelne Positionen inkl. Stücklisten kalkuliert, sodass diese entsprechend in der Ausschreibung ersichtlich sind. Lediglich zur vereinfachten Auswahl in der Planung wurden diese, jeweils mit „+“ versehen, in allen notwendigen Kombinationen zusammengesetzt. Neben den innerhalb des Branchenmodells kalkulierten Bodenbelägen können additiv folgende, im Bereich Bauen im Bestand kalkulierten Leistungen vereinbart werden:
•+ Bodenaufbau NEU
•+ Bodenaufbau aufbereiten
•+ Bodenaufbau verstärken
•+ Bodenaufbau aufbereiten + verstärken
•+ Decke aufbereiten + Bodenaufbau NEU
•+ Decke verstärken + Bodenaufbau NEU
•+ Decke aufbereiten + verstärken + Bodenaufbau NEU
Alle diese Ausführungen können auch für die komplette Decke bzw. den kompletten Fußbodenaufbau auf der Decke gewählt werden. Wie bei den Wänden und Dächern ist es Ihre Entscheidung, ob derartige Leistungen raumweise eingestellt und kalkuliert werden oder dies über die Decke erfolgt. Der Hintergrund für diese Flexibilität ist, dass in der Praxis eben nicht immer ein ganzes Geschoss „gleich“ saniert wird, sondern auch teilsanierte Objekte – zwei Räume wurden schon mal zu Wohnzwecken ausgebaut – ständige Wegbegleiter sind.
Raum – Dachschrägflächen
Wenn „Neubau“ für Raumdachschrägflächen in der Planung eingestellt ist, können ganz klassisch über die Dachschrägflächenbeläge sämtliche „finish-Beläge“ des Raumbuchs innerhalb des Branchenmodells kalkuliert werden.
Raum – Dachschrägflächen + …
Wie in vielen Bereichen können Sie auch hier, am führenden „+“ erkennbar, zusätzliche Leistungen vereinbaren, welche mit dem „Neubau“ des Dachschrägflächenbelags ausgeführt werden sollen. Alle diese Leistungen werden als einzelne Positionen inkl. Stücklisten kalkuliert, sodass diese entsprechend in der Ausschreibung ersichtlich sind. Lediglich zur vereinfachten Auswahl in der Planung wurden diese, jeweils mit „+“ versehen, in allen notwendigen Kombinationen zusammengesetzt. Neben dem innerhalb des Branchenmodells kalkulierten Dachschrägflächenbelägen können additiv folgende, im Bereich Bauen im Bestand kalkulierten Leistungen vereinbart werden:
•+ Bekleidung NEU
•+ Untersparrendämmung + Bekleidung NEU
•+ Dämmung + Untersparrendämmung + Bekleidung NEU
•+ Dachstuhl verstärken + Dämmung + Untersparrendämmung + Bekleidung NEU
•+ Dachstuhl aufbereiten
•+ Dachstuhl verstärken
•+ Dachstuhl aufbereiten + verstärken
Alle diese Ausführungen können auch für das komplette Dach gewählt werden. Wie bei den Wänden und Decken ist es Ihre Entscheidung, ob derartige Leistungen raumweise eingestellt und kalkuliert werden oder dies über das Dach erfolgt. Der Hintergrund für diese Flexibilität ist, dass in der Praxis eben nicht immer das Dachgeschoss „gleich“ vorgefunden wird, sondern auch teilsanierte Objekte – zwei Räume wurden schon mal zu Wohnzwecken ausgebaut – ständige Wegbegleiter sind.
Bei Decken- und Dachschrägflächen Leistungen wird zwangsweise – um die Erreichbarkeit sicherzustellen – ein Rollgerüst --> siehe partielle Zwangssicherung, kalkuliert.
Innenausbau – Elektro
Die Kalkulation der Elektroausstattung via Raumbuch erfolgt dann, wenn in der Planung an den Wandseiten eine Klassifizierung ausgewählt wurde, die „Neubau“ beinhaltet. Raumweise kann zusätzlich für die Elektroausführung des Raumes eingestellt werden, dass Dosen und Elektroverkabelung neu erstellt werden müssen. Während die Elektroausstattung klassisch im Neubaubereich kalkuliert wird, werden diese Leistungen im Bestandsbereich kalkuliert.
Gleiches gilt für die neuen Stromzuführungen, Elektroverkabelungen, Unterverteilungen und Verteilerkästen, deren Ausführung zu den einzelnen Geschossen steuerbar ist und die kalkulatorisch im Bestand berechnet werden.
Innenausbau – Heizung/Haustechnik
Die Kalkulation der Heizung erfolgt klassisch im Branchenmodell und die geschossweise festlegbare neue Heizungszuführung wie bei den vergleichbaren Elektrozuleitungen im Bestand.
Innenausbau – Wasser & Sanitär
Die Kalkulation der Sanitärausstattung erfolgt klassisch, laut denen im Raumbuch eingestellten Details, im Branchenmodell. Die geschossweise festlegbare neue Wasser- & Abwasserzuführung wird jeweils, wie die vergleichbare Heizungszuführung, im Bestand kalkuliert.
Neubau inkl. neuer Öffnung
Alle Elemente, bei den diese Klassifizierung verwendet wird, lösen automatisch Öffnungen in „ihren Trägerelementen“ aus, wenn deren Klassifizierung „Bestand“ beinhaltet. Der „Neubau inkl. neuer Öffnung“ löst somit zwangsweise erst einmal den Abriss im Bestand aus. Bei Bauelementen wie Fenster und Türen sind dies Wandöffnungen, welche inkl. Überbau und zwangsweiser Abstützung des Überbaus in der Zeit, in der die Öffnung eingebracht wird, kalkuliert werden. Bei Dachflächenfenstern, Gauben, Quergiebeln und Schornsteinen sind es Dachlöcher, bei Flachdachfenstern, Treppen und nochmals Schornsteinen sind es Deckenlöcher.
Zwangssicherung & Schutzmaßnahmen
In jedem Fall werden dort, wo es notwendig ist (--> siehe partielle Zwangssicherungen) automatisch die notwendigen Zwangssicherungen, hier hauptsächlich, um Wassereintritte und Absturzgefahren zu vermeiden, kalkuliert. Neben diesen können je Element individuelle Schutzmaßnahmen festgelegt werden. --> siehe Schutzmaßnahmen
Abriss verdichtet
Die Kalkulation der Abriss-Maßnahmen erfolgt grundsätzlich verdichtet. Wird beispielsweise ein Gauben-Neubau in ein Bestandsdach eingebracht, so wird der Abriss des Daches inkl. Eindeckung, Konstruktion, Dämmung, Beplankungen – je nachdem, was für dieses Dach eingestellt ist – kalkuliert. Der Transport und die Entsorgung werden dagegen so berechnet, wie es „Vorschrift“ ist und damit je Materialgruppe bzw. Material einzeln. Die jeweilige Dacheindeckung, der Dachstuhl, die Dämmung und die Beplankung.
Asbest!
Neben der grundsätzlichen Steuerung für den Arbeitszeitaufwand über „Mehraufwand“, welche hier für jede einzelne Ebene einstellbar ist, möchten wir explizit auf die Materialgefahrenklassen hinweisen. Sowohl bei der Dacheindeckung als auch bei der Dachbekleidung würde die Einstellung „GFK“ automatisch zur Berücksichtigung aller eingestellten Aufwendungen für asbesthaltige Baustoffe führen. Vom höheren Zeitaufwand beim Abriss – geschuldet der Schutzbekleidung und Arbeitsschutzmaske – bis hin zum separaten Transport und der einzelnen Entsorgung, laut aktuellen Vorschriften.
Material der Wände und Decken
Betrachten wir „Neubau inkl. neuer Öffnung“ in Decken und Wänden, dann ist die Materialunterscheidung des Trägerelements kalkulatorisch entscheidend und wird innerhalb der Stücklisten der einzelnen Positionen berücksichtigt. Der Aufwand, nachträglich eine Öffnung in eine Betonwand einzubringen, ist nun einmal das x-fache von der in einer Holzwand und der Öffnungsüberbau, die neue Laibung usw. eben auch.
… und der Neubau
Der Neubau wird in allen Elementen immer zu 100 % nach den klassischen Einstellungen im Branchenmodell kalkuliert. Das bedeutet, dass das Fenster selbst und sein Rollladen mit den gleichen Preisen wie bei einem Neubau kalkuliert werden. Zusätzlich zu allen Aufwendungen im Bestand, die dafür sorgen, dass eine „Öffnung“ für den Einbau des Elements wie im Neubau vorhanden ist.
Neubau in bestehende Öffnung
Wenn wir gedanklich einmal ausschließen, dass wir eine Gaube oder einen Quergiebel in einer bereits bestehenden Dachöffnung „NEU bauen“, dann ist der „Neubau in bestehende Öffnungen“ faktisch identisch mit dem „Neubau inkl. neuer Öffnung“, wenn wir alle hier nicht benötigten Abrissleistungen „außen vorlassen“ würden.
Lediglich die in Wänden kalkulierte „Aufbereitung der Laibung“ wird hier zusätzlich kalkuliert. Warum? Wenn wir in eine bestehende Wandöffnung ein neue Bauelement „einbauen“ wollen, dann war dies vorher entweder ein Loch – und da benötigen wir eine Aufbereitung der Laibung ODER es wurde ein „Alt-Element“ abgerissen und auch hier ist die Aufbereitung der Laibung notwendig.
Neubau & Öffnung ändern
Hier ist klar, dass alles, was Neubauleistungen sind, identisch zu „Neubau in bestehende Öffnungen“ ist. Das gilt sogar für die „Aufbereitung der Laibung“, welche hier kalkulatorisch ebenfalls automatisch berücksichtigt wird.
Wie wirkt sich also die Änderung der Öffnung aus? Sie wird kalkuliert, je definierter Auswahl und je Wandmaterial. In der Stücklistenkalkulation jeder Öffnungsänderung „die breiter wird“ ist somit eine Überbauverbreiterung enthalten die via Träger inkl. Kopfplatten ganz schnell im höchsten 3-stelligem Bereich liegt, natürlich abhängig vom Wandmaterial und faktisch nicht abhängig von der exakten Verbreiterung selbst. Aus diesen Gründen sind hier die Öffnungsänderungen in Stück je Ausprägung, je Material hinterlegt und nicht in m² oder m³. Sollte es im Fall der Fälle doch anders sein, können Sie sowohl via „Mehraufwand“ als auch durch direkte Einzelkalkulation der Stückliste im konkreten Projekt agieren.